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Tout ce que vous devez savoir sur la loi Pinel

La loi Pinel est une loi de défiscalisation immobilière qui permet de constituer un patrimoine tout en réduisant les impôts. À travers ce dispositif, vous obtenez une réduction d’impôt lors de l’acquisition d’un logement neuf (ou en état futur d’achèvement ou réhabilités sous certaines conditions très strictes) en France métropolitaine. Or, pour pouvoir profiter des avantages fiscaux de cette loi, vous devez obligatoirement mettre le logement en location pour une durée minimum de 6, 9 ou 12 ans. Qu’est-ce que la loi Pinel ? Qui peut bénéficier de cette loi ? Que faut-il savoir sur les réductions d’impôts de cette loi ? Réponses dans cet article.

 

Immobilier locatif : qu’est-ce que la loi Pinel au juste ?

Un dispositif légal qui vous permet de réduire votre imposition, sous certaines conditions, en investissant dans l’immobilier locatif. Voilà comment se présente la loi Pinel, en vigueur depuis le 1er janvier 2015, et qui remplace le dispositif Duflot. Dans ce nouveau dispositif d’investissement locatif, on retrouve les principales modalités de l’ancien dispositif améliorées avec quelques assouplissements.

Les investisseurs peuvent désormais choisir la durée de l’engagement, et de louer le bien immobilier aux ascendants ou descendants, sous conditions. Attention, toutefois, car le dispositif Pinel permet seulement d’investir dans un logement situé dans un bâtiment d’habitation collectif. Le projet doit respecter le cahier des charges technique et fiscal.

Comme le précise le site de l’ANIL, la loi Pinel a été prolongée jusqu’au 31 décembre 2022, et est reconduite pour les années 2023 et 2024, avec des taux de réduction d’impôt dégressifs. Aussi, depuis le 1er janvier 2021, les maisons et villas ne sont plus éligibles au dispositif, sauf si elles sont divisées en au moins deux logements individuels.

Quel est le fonctionnement de la loi Pinel ?

Toute personne peut bénéficier de la loi Pinel si elle respecte les conditions liées à l’état du logement (neuf, VEFA, ancien), aux revenus des locataires, à la zone géographique du logement et au montant des loyers. Si vous souhaitez profiter des avantages fiscaux de ce dispositif d’investissement locatif, vous devez déjà acquérir un logement neuf ou acheter sur plan un logement qui a été ou sera achevé dans les 30 mois suivants l’achat. C’est ce qu’on appelle la Vente en État Futur d’Achèvement (VEFA).

Une fois le logement acquis, vous devez le mettre en location. C’est la condition à respecter pour bénéficier pleinement des avantages fiscaux de cette loi de défiscalisation. L’avantage fiscal commence à la DAT (date d’achèvement des travaux), la réduction d’impôt est imputable sur l’impôt de l’année de la date d’achèvement du bien immobilier, ceci, quel que soit le mois de livraison.

Dépendant de la durée de mise en location, vous pourrez obtenir une réduction d’impôt proportionnelle de :

  • 12% si le bien est mis en location pendant 6 ans
  • 18% si le bien est mis en location pendant 9 ans
  • 21% si le bien est mis en location pendant 12 ans

Ce qu’il faut savoir, c’est que la durée d’engagement est déterminée à l’avance, mais peut être prolongée par la suite. À titre d’exemple, faire un investissement Pinel sur une durée de 12 ans vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 63 000 euros maximum sur ces douze années. La réduction d’impôt se détermine en fonction du plafond de prix de 5.500 euros/m2, sachant que la base de calcul ne peut pas dépasser 300 000 euros.

 

Les conditions à respecter dans le cadre du dispositif Pinel

Si vous décidez de devenir propriétaire d’un logement, vous devez le louer au titre de résidence principale, et le louer nu, pendant au moins 6 ans sans discontinuer.  En effet, les logements ne doivent pas être meublés. De plus, il faut que le bien acquis se situe dans une des zones concernées par ce dispositif.

Pour rappel, l’avantage fiscal est exclusivement réservé aux biens construits dans les zones où il y a un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements, et où la demande de location de logement est plus élevée que le nombre de biens disponibles en location.Chaque zone a ses propres plafonnements en fonction du niveau de vie et des ressources.

Concrètement, seules les zones A, A Bis et B1 sont concernées. Or, selon l’article 187 de la loi de finances pour 2019, le dispositif est exceptionnellement maintenu dans les zones B2 et C pour les acquisitions ayant fait l’objet d’une demande de permis de construire avant le 31 décembre 2017, avec signature de l’acte d’acquisition avant le 15 mars 2019.

Vous pouvez consulter le classement des communes par zones géographiques, notamment la carte de zonage, sur le site du ministère chargé de l’écologie. Les opérations réalisées dans les communes couvertes par un CRSD (Contrat de redynamisation de site de défense actif (CRSD).

Enfin, notez que deux investissements sont possibles par an dans la limite de 300 000 euros au total, et que la réduction d’impôt Pinel peut être cumulée avec d’autres investissements locatifs.

 

Le calcul des plafonds de loyer maximum de la loi Pinel 

Seules les personnes dont les revenus ne dépassent pas un certain plafond peuvent louer un logement acquis dans le cadre de la loi Pinel. Comparés à l’ancien dispositif Duflot, ces plafonds ont été revus à la hausse. Cela, pour permettre a plus de familles de pouvoir se loger. D’après le texte de loi, le calcul des plafonds se fait en 3 étapes :

  • Le calcul de la surface utile du logement
  • Le calcul du coefficient multiplicateur
  • Le calcul des plafonds de loyers en appliquant le barème Pinel

Le plafond de ressources à ne pas dépasser dépend de la composition du foyer, s’il s’agit d’une personne seule, d’un couple, d’une personne ou d’un couple avec un, deux, trois ou quatre enfants, et de chaque personne à charge, et de la zone, s’il s’agit de la Zone A Bis, de la Zone A ou de la Zone B1, ou d’une autre zone comme le prévoit la carte de zonage.

 

Quelles démarches pour bénéficier du dispositif Pinel ?

Pour bénéficier du dispositif Pinel, vous devez effectuer quelques démarches. Au moment de déclarer vos impôts, vous devez remplir le formulaire 2044-EB, qui prouve à l’Administration Fiscale l’acquisition d’un bien en loi Pinel, et le joindre à votre déclaration de revenus. Vous devrez remplir le formulaire en y inscrivant plusieurs informations :

  • Votre nom et votre prénom
  • Votre adresse
  • La date d’achat ou d’achèvement du logement
  • La surface du logement
  • La date de la première mise en location
  • Le montant du loyer
  • L’engagement de louer le logement à titre principal pour la durée choisie
  • Le calcul et le montant de la réduction d’impôts

Vous devez y joindre quelques documents officiels, et aussi le titre de propriété et le bail de location. Vous pouvez aussi effectuer ces démarches via la télédéclaration sur impot.gouv.fr.

 

Ce qui se passe après la durée de l’engagement

L’engagement de location commence le jour de la première mise en location du logement.  À savoir également que vous pourrez bénéficier de la défiscalisation dans la limite des 12 mois suivant l’achèvement du programme ou suivant son acquisition si celle-ci est postérieure. Au-delà de cette limite, vous ne serez plus éligible aux avantages fiscaux. Autrement dit, vous devrez réintégrer la réduction d’impôt perçue dans les années précédentes dans votre imposition de l’année en cours.

Bien entendu, après la durée de l’engagement, vous pourrez tout à fait louer votre logement sous le régime de droit commun. Vous n’aurez plus droit aux avantages fiscaux de la loi Pinel, mais en contrepartie, vous n’aurez pas de contrainte de plafonnement de loyers ou de revenus. Une autre solution serait de vendre le logement ou d’opter pour le régime de la location meublée et ainsi profiter de nouveaux avantages fiscaux.

 

Que faire si le locataire quitte les lieux ?

Si le locataire décide de prendre congé, vous devez tenter de relouer votre bien le plus vite possible. En fait, vous devrez prouver à travers une attestation de recherche de locataire que vous recherchez des locataires pour pouvoir bénéficier d’une période de vacances accordée par l’Administration Fiscale. Enfin, vous pouvez aussi compter sur votre assurance pour vacances locatives, si vous en avez une, pour vous assurer un revenu d’exploitation pendant la période de non-location.

BIEN CHOISIR SON PLACEMENT RETRAITE COMPLEMENTAIRE